Договор аренды помещения представляет собой письменно оформленное соглашение между арендодателем (наймодателем, или собственником недвижимости), и арендатором (нанимателем) о передачи в пользования объекта. Договор составляется в соответствии с ГК РФ и федеральными законами о недвижимости, регулирует права и обязанности сторон.
Законодательная база периодически меняется, претерпевают изменения и требования к оформлению соглашений. Не всегда можно найти актуальную информацию, касающуюся последних нововведений. В сети интернет нередко представлена устаревшая информация. Поэтому важно руководствоваться данными из первоисточников — законодательной базы. Правильно оформленный договор позволяет избежать проблем при регистрации, а значит снижает риск финансовых потерь.
В данной статье рассматриваются ключевые вопросы, связанные с составлением соглашения, особенностями предмета договора и основными условиями.
Определение понятия нежилого помещения
Нежилое помещение представляет собой объект внутри здания, который не предназначен для проживания. В законодательной базе нет четкого определения нежилого помещения, это понятие расшифровывают от обратного, противопоставляя его жилому помещению. Такой объект не включен в состав общего имущество собственников квартир в многоэтажке. Нежилое помещение необязательно должно иметь отдельный вход и выделенные инженерно-технические коммуникационные сети.
Договор аренды нежилого помещения
Договор аренды нежилого помещения представляет собой соглашение, согласно которому регламентируются права и обязанности сторон при передаче объекта недвижимости во временное пользование. Объектом аренды может быть как отдельное помещение, так и все здание или только линии электропередач.
Форма и содержание договора: основные параметры и требования
Ключевые требования к составлению договора и регистрации передачи прав по договору аренды регламентируются ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» от 01.01.17. Обязательной регистрации подлежат только те соглашения, которые составлены сроком на более одного года. К числу ключевых требования относятся:
- количество экземпляров должно соответствовать числу сторон, т.е. необходимо подготовить не менее двух идентичных копий, в случае регистрации соглашения потребуется третий экземпляр;
- договор должен содержать всю основную информацию об объекте недвижимости, включая точный адрес, данные собственника согласно единому государственному Росреестру, предмет договора, условия передачи недвижимости в пользование, размер оплаты, реквизиты сторон, дату и сроки действия договора;
- помимо договора составляется акт, который является приложением соглашения, в акте фиксируется состояние объекта недвижимости, отражается наличие мебели и оборудования, акт также необходимо составить в двух или более экземплярах и подписать;
- подробнейшим образом указывают реквизиты стороны, для физических лиц необходимо внести паспортные данные, информацию об официальной регистрации, контактные данные, сведения о документе, на основании которого арендодатель владеет недвижимостью;
- отдельным пунктом описывают принцип по которому производятся взаиморасчеты, какие траты несет арендатор, например, оплата по счетчикам, как собственник отчитывается об оплате, на ком лежат обязательства по погашению задолженности, какие предусмотрены штрафы за просрочку платежа или неисполнение обязательство по договору.
На какой срок составляется соглашение
В соглашении в обязательном порядке фиксируется дата заключения соглашения и его срок действия. Срок совместно определяют стороны. Также договор может быть продлен по устному соглашению, если ни одна из сторон не захочет его расторгнуть. Договоры со сроком действия более года подлежат обязательной регистрации в государственных органах.
Различают два вида договора:
- краткосрочный (до года);
- долгосрочный (более года).
Долгосрочный договор можно заключить только в том случае, если объектом является помещение с четкими границами и присвоенным кадастровым номером. По краткосрочному договору можно сдать любое помещение. При этом такой вариант несет больше рисков для арендодателя, поскольку договор, не прошедший регистрации, легче расторгнуть.
Как происходит регистрация договора аренды
Регистрация договора необходима, если он составлен на срок от года. После прохождения регистрации, договор приобретает больший вес, с таким документом можно обратиться в суд в случае, если одна из сторон нарушает обязательства по договору. Регистрация также станет необходимой, если потребуется документально подтвердить местоположение лицензиата (соискателя лицензии). Для регистрации необходимо в государственный орган подать пакет документов, включающий:
- заявление на регистрацию;
- документ, удостоверяющий личность (для физических лиц) или выписку из ЕГРЮЛ и доверенность (для юридических лиц);
- правоустанавливающий документ на собственность;
- договор аренды (составленный в соответствии с установленной форме в не менее чем трех экземплярах).
В результате регистрации, сделке по аренде объекта недвижимости присваивается номер, который хранится в едином государственном Росреестре. Обязательство регистрации регламентировано ГК РФ, процедура также позволяет снизить риски сторон соглашения аренды.
Вне зависимости от местоположения недвижимости, договор об аренде можно зарегистрировать в любом регионе.
Сколько стоит регистрация договора аренды
При подаче документов на регистрацию, заявителю придется уплатить государственную пошлина. Для частных лиц она составляет 2000 рублей, а для юридических лиц — 22000 рублей.
Нередко договор заключается между физическим и юридическим лицом, в этом случае размер пошлины регламентирован письмами Минфина и Федеральной регистрационной службы. В такой ситуации каждый участник сделки оплачивает по 50% пошлины в соответствии со своим статусом, физическое лицо — 1000 рублей, юридическое — 11000 рублей.
Индивидуальный предприниматель оплачивает госпошлину так же, как и физическое лицо, т.е. в размере 2000 рублей.
Где можно подать заявление на регистрацию договора
Договор аренды можно зарегистрировать через многофункциональные центры, Росреестр (через сайт онлайн или при личном посещения отделения органа государственной регистрации), через почтовое отправление. Наиболее оптимальный вариант — это районное отделение МФЦ, процедура происходит быстро, очередей в офисах, как правило, нет. При отправке документов почтой необходимо оформить письмо с объявленной ценностью. Для отправки заявления через портал потребуется наличие электронно-цифровой подписи у заявителя.