Покупка, так же как и продажа недвижимости – один из самых ответственных шагов в жизни человека. Связано это со значительной стоимостью имущества, возникновением целого ряда прав и обязанностей имущественного, социального, наследственного порядка и большим количеством нюансов, связанных с оформлением сделки.
Договор купли-продажи (ДКП)
Является одним из самых распространенных гражданско-правовых договоров, с которым знакомы все, без исключения, люди. Однако, не смотря на широкую распространенность этого вида договора и почти ежедневное заключение его в быту, аналогичный договор по покупке недвижимости – совсем не так прост. Его составление и проработку условий обычно осуществляют опытные юристы, согласовывают представитель продавца и покупателя и только после этого подписывают собственник и приобретатель.
Особенностями ДКП по недвижимости является:
- обязательная письменная форма заключения;
- обязательная государственная регистрация в Росреестре;
- в случаях, предусмотренных законом, удостоверение договора нотариусом;
- предварительная проверка предмета договора (квартиры, строения, земельного участка) на соответствие заявленным характеристикам.
Ключевым моментом при заключении договора купли-продажи квартиры, является проверка сделки на «чистоту». Иными словами, чтобы не потратить деньги впустую и не оказаться втянутым в судебные тяжбы по поводу доказывания права на приобретенное имущество, необходимо убедиться в том, что:
- недвижимость принадлежит продавцу;
- отвечает характеристикам, заявленным им;
- может быть продана, без нарушения прав третьих лиц, способных предъявить на неё свои права.
Для этого, продавец представляет документы, свидетельствующие о праве собственности на объект. С 2016 года единым документом является выписка из ЕГРН, выдаваемая Росреестром или уполномоченными организациями: МФЦ или авторизованными компаниями, например: в компании «SPVKADASTR».
Преимущества заказа выписки в «SPVKADASTR»
Не всегда, покупатель недвижимости являются людьми предусмотрительными. Неуверенность в выборе квартиры, недостаточность средств или усиленная «обработка» со стороны продавца могут повлиять на принятие решения в самый последний момент.
Именно на это рассчитывают многочисленные мошенники, прочно обосновавшиеся на рынке недвижимости. Покупателю они предоставляют выписку, свидетельствующую о безупречной репутации продаваемой квартиры, а многие покупатель не утруждают себя проверкой достоверности содержащихся в такой выписке сведений. Хотя, сделать это совсем не сложно.
Нет необходимости посещать МФЦ или заказывать выписку в отделении Росреестра, тратить на это время. Дожидаться когда неповоротливый бюрократический механизм подготовит не сложный документ. Решить проблему можно в течение одного дня, заказав одну из трех возможных выписок, различающихся по объему содержащихся сведений:
- О переходе прав (история всех сделок, совершавшихся с недвижимостью за период с 1998 года).
- О технических характеристиках недвижимости и текущем владельце.
- Полную информацию об объекте (объединены две выписки).
Подлинность выписки удостоверяется ЭЦП.
Сравнив полученную информацию с той, которую предоставил продавец, можно быть уверенным в достоверности сведений и спокойно подписывать договор, либо отказаться от него, уличив продавца в искажении сведений.
Содержание ДКП недвижимости
Самостоятельно составлять договор не рекомендуется, даже покупателям, имеющим непрофильное юридическое образование. Лучше прибегнуть к помощи специалистов в области продаж недвижимых объектов, которые имеют большой опыт и способны учесть всеет нюансы, связанные с пожеланиями продавца и покупателя, а так же особенностями самого объекта.
Это не означает, что стороны должны слепо доверять юристу риелторов, подготовившему договор. Для этого необходимо знать структуру ДКП.
ОБРАЗЕЦ БЛАНКА ДОГОВОРА
ДОКУМЕНТЫ, КОТОРЫЕ МОГУТ ПРИГОДИТЬСЯ
- Акт приёма-передачи недвижимости
- Перечень имущества
- Пример расписки
- Расторжение договора найма помещения
- Акт возврата квартиры
Обязательные части договора
Реквизиты сторон
Как правило, участников в договоре двое: продавец и покупатель. Но, учитывая что расчеты по договору могут осуществляться не единовременно, или на заемные средства, в договоре могут присутствовать другие лица: поручитель – гарантирующий оплату в случае наступления неплатежеспособности покупателя, второй (третий, последующий) покупатель – в случае, если покупателей несколько. Для каждого из участников обязательно указывать полные персональные данные, адрес регистрации и паспортные данные;
Предмет договора
Описание объекта недвижимости, с точным указанием его места положения (согласно выписке Росреестра)
Цена договора
Указывается стоимость в российских рублях (если стоимость определяется в иностранной валюте – указывают «условные единицы», эквивалентные валюте зарубежных стран).
Порядок расчетов
Прописывают подробный порядок внесения: задатка, авансового платежа, периодических взносов (их размер и сроки внесения). Составляют график платежей.
Штрафные санкции
Оговариваются сроки и размер неустойки за нарушение условий оплаты или передачи собственности. Как правило – они должны быть «зеркальными» для покупателя и продавца.
Форс-мажорные обстоятельства
Условия, по которым допускается расторжение, отсрочка или не полное исполнение обязательств, без наступления штрафных санкций.
Подписи сторон и дата совершения договора.