Рынок недвижимости переполнен услугами агентов и риелторов, но не каждый продавец торопиться к ним прибегать. Процесс продажи жилья не такой и сложный, если учесть основные моменты. Схема действий собственника проста и понятна, но всем известно, с чего начинать.
Нужен ли посредник?
Вы можете продать квартиру самостоятельно или обратиться за помощью к риелтору. В идеале посредник должен обладать экономическими, техническими, юридическими знаниями и быть психологом, юристом, фотографом, брокером в одном лице. Свои услуги маклеры оценивают в 2-4% от стоимости жилья.
Ситуация несколько упростится, если вы решите продать квартиру через агентство недвижимости. Решением вопроса будет заниматься целая команда специалистов: риелтор найдёт покупателя, юрист и оценщик подготовят документы. Услуги этого посредника стоят дороже, но механизм продаж отлажен до мелочей.
Маклер излишне навязчив, не вызывает доверия или сумма гонорара вам не по карману – попробуйте продать жильё самостоятельно. В этом случае придется приложить усилия: разместить объявления, найти покупателя, присутствовать на показах, отвечать на звонки и т.д. Если вы единоличный владелец, продать квартиру самостоятельно намного проще. Схема усложняется при ДДУ на квартиру или приватизации на нескольких человек.
Документальная сторона сделки
Самым главным пунктом мероприятия является подбор пакета документов. Сложностью этого процесса бравируют риелторы. В каждом конкретном случае необходимые бумаги могут отличаться и иметь некоторые особенности.
При продаже и оформлении ДКП основные документы от собственника:
- выписка из ЕГРН. Подтверждает право собственности, главный источник информации обо всех зарегистрированных лицах в квартире;
- паспорт;
- согласие супруга на продажу, заверенное нотариально (если продавец состоит в браке);
- доверенность – если интересы собственника представляет доверенное лицо;
- справка об оплате коммунальных платежей.
Сверьте еще раз технический план с реальным расположением комнат, перегородок в квартире. При перепланировке их придется узаконить либо снизить стоимость квартиры.
Оценка квартиры
Если не хочется продешевить или продавать жильё годами важно поставить приемлемую цену и для вас, и для покупателя. Обычно в объявлении ставится верхняя планка для дальнейшего торга. Для определения верной стоимости, посмотрите цену аналогичных квартир вашего района. Средняя цена станет ориентиром.
Когда поджимает время, целесообразно снизить цену на 5-10%. Учитывайте финансовые расходы при длительной продаже – коммунальные платежи, налоги, проценты за кредит и т.д. При неспешной продаже можно установить максимальную стоимость для подобных квартир.
Обратите внимание на состояние ремонта, число и расположение комнат, район города. Целесообразно заказать услугу оценки жилья. Так вы будете уверены, что не продешевите, иметь на руках справку. Заключение пригодиться покупателю, желающему приобрести вашу квартиру в ипотеку.
Что входит в стоимость квартиры?
Верно выставленная цена поможет быстрее найти своего покупателя. На стоимость квартиры влияют:
- общая площадь, число комнат;
- планировка. Изолированные комнаты стоят дороже смежных. Необычное планирование может не только заинтересовать, но и отпугнуть покупателя. Неузаконенное планирование снижает стоимость жилья;
- размер кухни. Хорошо, когда кухня больше 10м2. Кухни, с площадью менее 7м2 считаются морально устаревшими – покупатели их не любят;
- этажность. Первый и последний этажи стоят чуть дешевле. Красивый вид из окон повышает цену:
- тип дома. Монолитные и кирпичные дома дороже панельных;
- год постройки. Квартира в новом доме ценится выше. Если дом только строится, стоимость жилья ниже;
- наличие ремонта. Чем ухоженнее жилье, тем дороже. Дизайнерский ремонт ценится только в квартирах премиум-класса;
- двор, прилегающая территория. Парковка, спортивная и детская площадки повышают цену;
- инфраструктура. Близость к остановке, детсаду, больнице и хорошая транспортная развязка повышают стоимость;
- вид отопления – индивидуальное ценится дороже централизованного;
- лоджия, балкон;
- тип санузла.
Подготовка жилья к продаже
Часто покупатель настраивается на приобретение жилья еще с подъезда. Если вокруг много мусора, исписаны стены, присутствует резкий запах – настройтесь на покраску и побелку. Мелкий ремонт обойдется недорого, зато поможет побыстрее продать квартиру.
Если состояние жилое – натрите до блеска зеркала и сантехнику, сделайте генеральную уборку и освежите помещение. На повышение стоимости процесс не влияет, зато ускорит продажу. Покупатель не желает оплачивать чей-то ремонт, а со временем готов его сделать под себя.
По статистике, лучше остальных продаются ухоженные, пустые квартиры. Поэтому, заранее избавьтесь от хлама. Меблированная комната визуально уменьшает пространство. Помните, человек покупает квадратные метры, а не обстановку.
Если квартира находится в запущенном состоянии, устраните аварийные места, сбейте старую плитку и выставляйте на продажу под ремонт. Остальное новый владелец сделает сам – поменяет трубы, застеклит балкон, поклеит обои, положит паркет.
Размещаем объявление о продаже
Посетите общеизвестные сайты продажи недвижимости, и местные в том числе. Сделайте качественные фото из разных ракурсов. Если иллюстраций мало, складывается впечатление, что владелец что-то утаивает.
Звать на помощь фотографа-профессионала не обязательно, но и размытые фото не приемлемы. Не стоит ретушировать и дополнительно обрабатывать изображения. Если ожидания покупателя будут завышены, после показа вживую постигнет разочарование.
Не утаивайте, но и не демонстрируйте явные недостатки. К трудностям будущий жилец должен быть готов. Кроме интерьера, покажите двор, фасад, парковку, площадку. У покупателя перед глазами возникает картинка не только квартиры, но и места проживания в целом.
Грамотно составьте описание. Помните, текст объявления покупателя интересует не меньше, чем фотографии. Избегайте общих фраз и слишком длинных предложений. Основная информация должна поместиться в 8-10 строк. Не пишите «развитая инфраструктура». Укажите конкретно: «к магазину 2 минуты, школа, детсад и остановка рядом с домом».
Выгодно подайте технические характеристики жилья. Не надо дублировать в текст общую информацию из формы. Укажите преимущества – есть счетчики, теплые полы, застеклён балкон, бронированная дверь, новая сантехника. Опишите недостатки – подготовьте покупателя к ним заранее.
Многие из нас пользуются смс-банкингом. Поэтому, купите новую сим-карту для объявлений. Так вы обезопаситесь от мошенников и будете знать, что звонят исключительно по квартире.
Показ квартиры
Просмотр жилья – главная часть процесса продажи. При показе в квартире не должно быть лишних предметов и посторонних людей. Если у вас есть дети – отправьте их погулять, а маму в магазин. Посмотрите на недвижимость глазами разных типов покупателей: холостых, пожилых, семейных пар с детьми. Заранее подготовьте ответы на вопросы.
От того как вы проведете показ, зависит за сколько и как быстро продадите квартиру. Расставьте правильно акценты. Если перед вами пожилые люди, расскажите о наличии лифта, адекватных соседях, близости к остановке, больнице, магазину. Семейной паре будет интересна информация о расстоянии к детсаду, школе, парку, спортивной площадке. Холостым – подумайте, куда можно сходить и какие развлечения недалеко.
Завершение операции продажи
При появлении покупателя, желательно заключить с ним авансовый договор и получить задаток. Получение аванса подтверждается распиской. Это действие приближает заключение ДКП. В предварительном договоре уточните основные моменты предстоящей сделки: условия, дату заключения главного договора.
В указанную дату подпишите ДКП. Обязательно зафиксируйте его в Росреестре или МФЦ. Только при регистрационных действиях право собственности на квартиру перейдёт к новому владельцу. После полного расчета покупатель получает ключи.
Дополнительно составьте акт приёма-передачи жилплощади как приложение к договору. После оформления передаточного акта новый хозяин отвечает за квартиру. Отразите в ДКП момент, когда бывший владелец должен покинуть жильё. Процесс самостоятельной продажи последовательный и несложный. Поэтому, нет необходимости оплачивать услуги риелторов, работающих по такой же схеме.