Какие события не сокрушали бы общество, люди продолжают жить. Рано или поздно возникает вопрос о смене жилья едва ли не в каждой семье. На рынке недвижимости особенно ценятся объявления о продаже именно от собственника квартиры. Причина ясна – с хозяином проще договориться, поторговаться и получить много полезной информации. Дальше рассмотрим, как продать жильё, грамотно оформить сделку, получить деньги и миновать пляски на граблях.
Нужен посредник или нет?
Прибегая к помощи риелтора при продаже, вы экономите время и нервы. Свои услуги посредники оценивают в 2-4% от сделки и продают недвижимость быстрее владельца. Маклер занимается независимой оценкой квартиры, подачей объявлений, рекламой, общением с покупателями. В этом случае расходы оправданы.
Доверяя продажу жилья агентству недвижимости, вы значительно упрощаете ситуацию. Услуги этого посредника чуть дороже, но и механизм продаж отлажен до мелочей. Вашим вопросом будет заниматься команда профессионалов: оценщик, риелтор – найдёт покупателя, юрист – оформит документы.
Самостоятельная продажа. В этом случае необходимо запастить терпением и приложить усилия. Разместить объявления, найти покупателя, подготовить документы, договориться о просмотре – все действия ложатся на ваши плечи. Разумно заказать разовую услугу у посредника для ознакомления с документальной частью сделки. Как все правильно сделать и не запутаться, изложено ниже.
Документы для подтверждения права собственности
Вы определились с вариантом продажи недвижимости, далее следует проверить все сведения о ней. К примеру, в квартире несколько совладельцев или присутствуют обременения, о которых вы не догадываетесь, если жилплощадь досталось по наследству. Чтобы развеять сомнения, закажите выписку из ЕГРН. Если вы являетесь единоличным собственником – продать недвижимость самостоятельно значительно проще.
Схема усложняется при ДДУ, в случае приватизации на нескольких человек. Тогда лучше воспользоваться услугами посредников. В практике продаж существуют факты участия в сделке сразу нескольких человек. Например, продается квартира в кредите и сразу же покупается другая тоже в ипотеку. Без участия риелтора достаточно сложно самому разобраться в тонкостях банковского дела.
Оценка квартиры
Цена одинаковых квартир варьируется в диапазоне 10-15% и эта разница составляет приличную сумму. Думаю, никому не охота продавать жильё годами, да и продешевить тоже не хочется. Важно поставить правильную цену, которая вам подойдет и устроит покупателя.
Для определения адекватной стоимости, посмотрите цену аналогичных квартир вашего района. Средняя цена станет ориентиром. Для срочной продажи целесообразно снизить цену на 10%. Если звонков достаточно много, попробуйте повысить стоимость.
От чего зависит цена на квартиру?
Верно выставленный ценник поможет быстрее найти своего покупателя. В этом случае целесообразно воспользоваться услугами оценщика. В заключение специалист предоставит справку, которая поможет желающим приобрести жильё в ипотеку.
На цену квартиры влияют такие моменты:
- площадь, число комнат. Чем больше комнат, тем дороже;
- планировка. Необычное планирование может как привлечь интерес, так и отпугнуть покупателя;
- размер кухни – чем больше площадь, тем дороже;
- этажность. Красивый вид из окон повышает цену. Первый и последний этажи стоят чуть дешевле – примерно на 10-15% ниже средней стоимости;
- год постройки. В новом доме квартира будет стоить дороже. Если дом только строится, цена жилья ниже;
- ремонт, состояние квартиры;
- прилегающая территория, двор;
- инфраструктура;
- тип санузла;
- вид отопления.
Готовим квартиру к продаже
Чтобы быстро продать квартиру и не снижать цену, заинтересуйте покупателя еще с подъезда. Часто именно тамбур отпугивает клиента. Если стены расписаны, присутствует неприятный запах, много мусора – настройтесь на уборку, покраску, побелку. Мелкий ремонт обойдется недорого, зато поможет побыстрее продать квартиру.
Избавьтесь от старой мебели. Помните, заставленная комната визуально сужает пространство и человек покупает квадратные метры, а не хлам. Если жильё в запущенном состоянии, лучше и проще все оторвать. Устраните аварийные места. Далее выставляйте на продажу квартиру под ремонт. Остальное новый владелец сделает сам: поклеит обои, застеклит балкон, положит паркет.
Если состояние жилое – освежите помещение, сделайте генеральную уборку. Косметический ремонт никогда не помешает. На повышение цены он не влияет, но способствует быстрой продаже. По статистике, дорогие квартиры с хорошим ремонтом продаются годами. Как правило, покупатель не желает переплачивать, а со временем готов сделать ремонт под себя.
Разместите объявление о продаже
Посетите основные сайты по недвижимости и местные в том числе. Сделайте качественные иллюстрации. Если фотографий мало или отсутствуют вовсе, людям кажется, что хозяин что-то скрывает. Звать на помощь профессионального фотографа не обязательно, но и расплывчатыми фото быть не должны.
Не ретушируйте и дополнительно не обрабатывайте иллюстрации. Если ожидания покупателей окажутся завышенными, после показа вживую может постигнуть разочарование. Явные недостатки не стоит демонстрировать, но и скрывать тоже не надо. Кроме интерьера покажите фасад, двор, парковку. У покупателя перед глазами должна возникнуть картинка не только квартиры, но и места дальнейшего проживания.
Пора составить описание. Текст объявления интересует покупателя не меньше, чем фото. Избегайте слишком длинных предложений. Пишите кратко и по существу. Избегайте общих фраз. Вместо «хорошая транспортная развязка» напишите «остановка автобуса №12, №25, №4 в минуте ходьбы». Основная информация должна составлять около 10 предложений.
Опишите технические характеристики жилья. Не дублируйте в текст общую информацию из заполненной формы. Опишите свои преимущества – паркет, теплые полы, бронированная дверь. Укажите недостатки – покупатель должен быть к ним готов.
Покажите квартиру
Чем лучше вы подготовились к просмотру жилья, тем быстрее и дороже его продадите. При показе в квартире не должно быть посторонних людей и лишних предметов. Посмотрите на недвижимость глазами разных покупателей: пожилых, холостых, с детьми. Заранее подготовьте ответы на различные вопросы.
Делайте правильные акценты. Если перед вами семья с детьми – расскажите о спортивной площадке, расстоянии к школе, парку, детсаду. Пожилым людям будет интересна информация о близости к больнице, магазину, что соседи адекватные, а из окна не дует. Если явный недостаток высокие окна, расскажите о них с пользой – так безопасней для домашних животных, ребенок не выпадет.
Какие документы необходимы для продажи квартиры
Нужные справки для заключения сделки за день собрать не получится, поэтому следует подготовиться заранее.
Пригодятся основные документы:
- ваш паспорт. Если собственников несколько, их паспорта тоже необходимы;
- разрешение органов опеки и попечительства в случае, если владелец жилья несовершеннолетний гражданин;
- договор купли-продажи;
- разрешение супруга на продажу, заверенное нотариусом – если недвижимость совместно нажита;
- свидетельство о браке.
Дополнительные документы не нужны в МФЦ или Росреестре, но заверят покупателя, что сделка прозрачная:
- правоустанавливающий документ. В зависимости от предыдущей операции им может быть договор дарения, наследования, ДКП;
- квитанция об отсутствии задолженности;
- договор задатка;
- технический паспорт;
- выписка из ЕГРН.
Перед подписанием документов вам необходимо выписаться из квартиры. Если квартира приобретена на материнский капитал – нужно оформить жилплощадь в общедолевую собственность. После того, как документы собраны – покажите их юристу для консультации.
Содержание договора задатка
Авансовый договор убережет вас от покупателей, которые любят морочить голову. Обычно сумма составляет 2-5% от стоимости квартиры. Заключив договор, будете уверены, что продадите квартиру в ближайшее время и покупатель от вас не уйдет. В случае, если передумает продавец, придется вернуть сумму задатка в двойном размере.
Содержание договора задатка:
- ваши паспортные данные;
- персональные данные покупателя;
- адрес квартиры;
- описание жилья;
- точная сумма сделки;
- размер аванса, срок и способ оплаты;
- прописано условие, что задаток остаётся продавцу в случае, если покупатель передумает;
- информация, исключающая обременения на квартиру;
- сроки выезда из квартиры;
- период подготовки документов для продажи;
- условие, если вы передумаете продавать квартиру;
- на кого ложатся дополнительные расходы;
- число и подпись.
Договор купли-продажи квартиры
Продавец и покупатель ударили по рукам, составили авансовый договор, пора заключить договор купли-продажи. Далее его необходимо заверить нотариально.
Содержание ДКП:
- паспортные данные ваши и покупателя;
- точная сумма сделки;
- информация, исключающая обременения на квартиру;
- детальное описание недвижимости (количество комнат, метраж, адрес);
- ответственность сторон;
- разрешение супруга;
- порядок передачи квартиры;
- дееспособность сторон;
- добровольное решение заключить ДКП.
Также в дополнение к договору приложите расписку о получении денег, копию техпаспорта, разрешение супруга, акт приёма-передачи квартиры.
Зарегистрируйте недвижимость в Росреестре
После подписания ДКП, квартира пока остаётся в вашем владении. Для её передачи новому собственнику вам необходимо обратиться с заявлением в Росреестр или МФЦ. Спустя 5-9 дней после уплаты госпошлины специалист выдаст справку с указанием нового владельца. Если нет желания лично посещать офис, брать талон и стоять в очереди – можете заказать выписку из ЕГРН на нашем сайте.
Получение денег
После передачи права собственности вам должны перевести деньги. Способов для передачи несколько: наличными или банковским переводом. Безопаснее всего получить сумму через аккредитивный счет или банковскую ячейку. При безналичном расчете продавец получает деньги после передачи права собственности новому владельцу.
Передача квартиры новому владельцу
При подаче заявления о смене собственника в МФЦ, необходимо подписать акт приёма-передачи и отдать ключи новому владельцу. Документ подтверждает, что продавец передаёт квартиру без долгов и в надлежащем виде. Предварительно можно заверить акт у нотариуса. Эта опция не обязательна, но, возможно, пригодится в будущем. Если возникнут претензии у покупателя, вы сможете легко отстоять свои интересы.