При реализации проектов по изменению базовой конструктивной конфигурации нежилого помещения (так же как и при перепланировке квартир) необходимо предварительно согласовать проведение строительных работ. Узаконивание перепланировки нежилого помещения является обязательным условием осуществления работ, результат которых отражается на техническом плане помещения. У многих возникает вопрос, в какую инстанцию обратиться для получения разрешения и как осуществить согласование.
Перепланировка нежилого помещения: что входит в это понятие?
Перепланировкой считаются все работы, результат которых вносит изменения в технический план помещения, т.е. касается тех конструктивных элементов, обозначенных на плане. К таким работам относятся:
- изменение местоположения оконных и дверных проемов;
- изменение положения, снос или возведение перегородок;
- расширение или уменьшение полезной площади помещения;
- иные работы по реконструкции.
При проведении работ, связанных с несущими конструкциями, должен быть разработан четкий технический план, включающий расчеты нагрузки в соответствии с инженерными строительными нормами и правилами.
Перепланировка и переустройство: в чем отличия?
Согласования требуют как работы по перепланировке, так и переустройство помещения, а также любые работы, затрагивающие общее имущество здания. Под термином переустройство подразумевают изменения, вносимые в следующие системы:
- инженерные коммуникации;
- сантехническое оборудование;
- электрические сети и др. системы.
Работы, связанные с переустройством, должны быть отражены в техническом плане, подготовленном для предоставления в районную администрацию для согласования. Порядок проведения перепланировки регламентируется нормами жилищного права на уровне субъекта РФ (в Москве, например, в соответствии с постановлениями № 432-ПП от 27.08.12, № 508-ПП от 25.10.11.).
Процедура узаконивания перепланировки нежилого помещения
Узаконивание перепланировки нежилого помещения — это комплексная процедура, включающая несколько этапов:
- подготовка проекта;
- согласование с надзорными органами;
- получение разрешения на перепланировку;
- проведение строительных работ;
- составление и подписание акта перепланировки;
- регистрация внесенных изменений в ЕГРН.
Для проведения согласования в первую очередь необходимо собрать исходно-разрешительную документацию и разработать проектную документацию. При подготовке проекта перепланировки нежилого помещения учитывается функциональная нагрузка объекта с учетом вида деятельности предприятия, бизнеса (например, стоматологический кабинет, мастерская, шоурум, бюро юридических услуг, парикмахерская и т.д.). Необходимо предусмотреть работу всех основных коммуникаций: водоснабжение, электроснабжение, вентиляцию с учетом дополнительной нагрузки при осуществлении коммерческой деятельности.
При внесении изменений в планировку с переносом несущих конструкций и иных элементов, разрабатывается дополнительно конструкторский раздел. При использовании технологического оборудования, готовится также технический раздел, в котором должна быть отражена расстановка техники. При планируемом увеличении потребления технических мощностей необходимо получить технические условия у управляющей компании. При недостатке мощностей для ведения предпринимательской деятельности, ресурсы докупаются.
Следующий этап — это согласование с надзорными органами, среди которых следующие инстанции:
- МЧС;
- Роспотребнадзор;
- Управляющая компания.
При согласовании в Управляющей компании здания, расположенного в пределах города, в обязательном порядке проводится собрание жильцов дома. Чтобы согласование прошло быстро и с первого раза, для подготовки документации следует обращаться к специалистам, которые входят в саморегулируемую организацию проектировщиков. Далее с пакетом документов, включающим разработанный план и разрешительные бумаги, необходимо обратиться в районную администрацию. Заявителю необходимо предоставить следующие документы:
- паспорт для физических лиц или учредительную документацию и доверенность для юридических лиц;
- свидетельство на собственность или иной правоустанавливающий документ;
- заявление;
- технический паспорт помещения;
- проектную документацию;
- разрешительные документы надзорных органов.
Следующий этап — непосредственное проведение строительных работ. Завершение работ в соответствии с разработанным планом закрепляется актом, который составляется и заверяется инженером из БТИ. Результаты проведенной перепланировки фиксируют в новом техническом плане помещения. Собственник получает выписку из ЕГРН с новым планом.
Последствия проведения несогласованной перепланировки
Перепланировку согласовывают в обязательном порядке. При внесении конструктивных изменений без согласования предусмотрены штрафные санкции. Физическим лицам придется выплатить от 1000 до 1500 рублей, юридическим — от 20000 до 30000 рублей, а также привести помещение в первоначальный вид в соответствии с планом.
Узаконивание проведенной перепланировки нежилого помещения
Нередко возникает необходимость узаконить те изменения, которые уже были внесены в конфигурацию помещения. В этом случае также необходимо подготовить проектную документацию, в которой отражаются уже внесенные изменения, техническое заключение, получить разрешительные бумаги надзорных органов. Изменения согласовываются с муниципалитетом. Факт перепланировки фиксирует кадастровый инженер.
Согласование перепланировки через суд
Нередко собственники нежилого помещения получают отказ в перепланировке, обратившись в районную администрацию. Решение муниципалитета можно оспорить в судебном порядке. Для этого составляется исковое заявление, к которому прикрепляется проектная документация и разрешительные бумаги надзорных органов.