Кадастровая стоимость — это один из ключевых параметров, включенных в характеристику земельного участка в Едином Росреестре. Под этим термином подразумевают оценочную, расчетную стоимость, которая определяется на основании нескольких факторов (площади участка, его местоположения, назначения и др.). Кадастровая стоимость является базой для расчета налоговых обязательств, государственных пошлин при проведении различных процессуальных действий, связанных с отчуждением собственности, арендой, продажей, земельными торгами и пр.
Как часто проводится оценка стоимости и где хранятся данные
Оценка стоимости земельного участка государством производится в соответствии с Земельным кодексом и является обязательной процедурой с четко установленной периодичностью. Оценка кадастровой стоимости производится не реже, чем один раз в пятилетку, но при этом не чаще, чем раз в 3 года, если для внеплановой оценки нет оснований. Данные хранятся в Едином государственном реестре.
Узнать кадастровую стоимость можно двумя способами:
- заказать выписку из ЕГРН (любое заинтересованное лицо может обратиться за выпиской на любой участок или иной вид недвижимости);
- проверить данные на сайте Росреестра в разделе Публичная кадастровая карта (на карте размечены участки и указана стоимость каждого земельного надела).
Определение кадастровой стоимости необходимо для установления базы для налоговых вычетов, государственных пошлин и иных платежей, связанных с арендой, покупкой или продажей земельного надела. Периодичность проведения оценки обусловлена постоянными экономическими изменениями, которые оказывают влияние и на стоимость земли. Кроме того оценка проводится с целью контроля состояния земельного фонда.
Определение кадастровой стоимости является комплексной процедурой, которая включает в себя несколько этапов:
- внесение постановления о проведении оценки;
- определение перечня объектов недвижимости, стоимость которых необходимо оценить;
- назначение ответственного исполнителя;
- расчеты и формирование стоимости;
- подготовка отчета;
- утверждение кадастровой стоимости, внесение данных в ЕГРН;
- уведомление собственников земельного надела об изменении величины базы налогообложения.
Что делать, если кадастровая стоимость завышена
Кадастровая стоимость нередко отличается от рыночной (от той, которую назначает продавец при реализации своего земельного надела). Расчетная величина может быть как меньше, так и больше той цены, которую владелец недвижимости заплатил за землю. В случае, если кадастровая стоимость существенно завышена (а значит увеличена и база для начисления налогов на землю), проводится оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости. Такая процедура может быть инициирована собственником имущества или арендатором участка.
Основаниями для оспаривания определенной государственными органами оценки могут быть следующие факторы:
- сведения о земельном наделе, внесенные в Росреестр, не соответствуют фактическим;
- реальная рыночная стоимость в разы ниже определенной государственным органом кадастровой;
- земельный участок претерпел существенные изменения в связи с нарушением рельефа;
- были изменены границы надела;
- существенно ухудшились качественные характеристики плодородной земли;
- было установлено право ограниченного пользования чужим участком (наложен сервитут).
Необходимость снизить стоимость земли может возникнуть в случаях, когда государством определено слишком высокое налоговое бремя. Также при заключении сделок с недвижимостью, например, дарение, аренда, вступление в наследство, снижение стоимости позволит уменьшить размер обязательной пошлины.
Как оспорить стоимость земельного надела
Чтобы в Росреестр были внесены изменения, проводится оценка земельного участка для оспаривания кадастровой стоимости. Корректировка кадастровой стоимости возможна в течение полугода после того, как собственника уведомили о проведения оценки и определении налоговой базы.
Собственник жилья может обратиться для оспаривания кадастровой стоимости в две инстанции:
- специальную комиссию по рассмотрению соответствующих споров (адрес соответствующего регионального отделения можно узнать на официальном сайте Росреестра);
- непосредственно в суд (обратиться напрямую в суд минуя комиссию могут только физические лица).
При решении вопроса в судебном порядке физическим лицам необходимо будет оплатить пошлину, поэтому в большинстве случаев обращение в комиссию является более целесообразным.
Перед тем, как подать заявление, рекомендуется обратиться к независимым экспертам. Вопросами оценки стоимости земельного участка занимаются организации, имеющие лицензию для подобного вида деятельности. Для проведения экспертной оценки потребуются следующие документы:
- паспорт;
- свидетельство о собственности или другой правоустанавливающий документ;
- данные о проведенных на участке коммуникациях;
- сведения о границах участка;
- категория земельного надела.
Результатом работы такой компании будет служить официальный документ, содержащий отчет и экспертное заключение саморегулируемой организации.
После получения заключения собственник может обратиться в комиссию, предоставив следующий документы:
- паспорт;
- свидетельство о собственности или другой правоустанавливающий документ;
- отчет эксперта и заключение СРО;
- документы, подтверждающие факт недостоверности данных, содержащихся в Росреестре.
Комиссия рассматривает заявление в течение месяца. Согласно статистике порядка 50% заявлений удовлетворяется и стоимость пересматривается. При этом необходимо понимать, что целесообразным является пересмотр стоимости, если ее размер превышает рыночную цену на 30 и более процентов.