Покупка жилплощади –дорогое удовольствие. Квадратные метры в новостройках часто не по карману рядовому соискателю. Львиная доля сделок с недвижимостью по-прежнему приходится на вторичный рынок. Неудивительно, что большинство покупателей обращает внимание на бюджетные варианты. В списке наиболее выгодных можно встретить квартиры с обременением. Выставленное на продажу жильё уже с историей, однако не всегда приятной.
Что такое обременение
Термин «обременение» обозначает ограничение прав владельца недвижимости. Ограничение возникает по причине того, что этим объектом имеют право распоряжаться, пользоваться, владеть третьи лица. Следовательно, хозяин квартиры не вправе её продать без согласия всех заинтересованных сторон. Случаи и нюансы процедуры подробно описаны в ФЗ№122 от 21.07.1997 года.
К обременениям относятся:
- аренда;
- ипотечное кредитование;
- доверительное управление;
- арест имущества;
- безвозмездное пользование;
- договор ренты.
Наличие ограничений означает, что хозяин недвижимости может распоряжаться предметом залога исключительно по согласию залогодержателя.
Особенности операции продажи жилплощади с обременением
Несмотря на присутствие ограничений, в ряде случаев недвижимость может быть предметом купли-продажи. Главная опасность, которая поджидает покупателя – неосведомленность. Нечестный продавец может пытаться скрыть факт наличия «приданного» у квартиры. С приобретением такого жилья вы бонусом получите обязательства продавца перед третьими лицами. Однако, если собственник сообщает об ограничениях, стоимость жилья значительно ниже рыночной. Далее представлены наиболее популярные виды обременений.
Аренда
Квартира выставляется на продажу вместе с арендаторами, которые в ней проживают по официальному договору. Срок истечения договора найма указан в ДКП, и новый владелец не может выселить квартирантов до его окончания.
Это популярная практика европейских стран: покупка жилья с инвестиционной целью. Далее съёмщики оплачивают аренду уже новому собственнику. В нашей стране такие случаи единичные. Зато часто после сделки покупатель обнаруживает в своей квартире жильцов, ничего не знающих о продаже.
Решение собственника продавать жильё не является причиной для автоматического расторжения договора найма. Существует два варианта: покупать квадратные метры вместе с квартиросъемщиками либо досрочно расторгнуть договор аренды. Прекращение договора может подтвердить обычная расписка от арендатора.
Ипотечное кредитование
Если существует такое обременение, квартира не может быть продана без разрешения кредитного учреждения. На вторичном рынке примерно четвертая-пятая квартира встречается в ипотеке.
Существует два способа законной продажи:
1. Покупатель переоформляет обязательства на себя и дальше выплачивает кредит самостоятельно. Все штрафы и пени также ложатся на его плечи. Перед решением о приобретении нужно потребовать от продавца справку из банка о состоянии задолженности;
2. Продавец просит разрешение в банке о досрочном закрытии кредита. Далее за счет денег покупателя погашает оставшуюся задолженность. Для этого лучше заключить авансовый договор или предварительный ДКП. После закрытия кредита владелец получает от банка закладную на квартиру. С этим документом обе стороны обращаются в Регистрационную палату для аннулирования обременения и заключения ДКП.
Второй вариант рискованный. К примеру, покупатель покрывает остаток кредита, а продавец отказывается от сделки и мешает ДКП искусственными форс-мажорами. В итоге покупателя вместо домашнего тепла и уюта ждет судебная тяжба с мошенником.
Доверительное управление
Согласно договора ДУ собственник передает право управлять недвижимостью третьему лицу. Соглашение набирает силу после его заверения у нотариуса. После подписания ДКП обременение теряет свою юридическую силу.
Арест имущества
Ограничение может быть вызвано невыполнением стороной долговых обязательств либо арестом собственника. Любые действия с объектом должны быть согласованы с судебной комиссией. Она и принимает решение о продаже этой недвижимости для уплаты долгов. Арестованную квартиру нельзя сдать, продать, завещать, подарить и т.д.
Безвозмездное пользование
Безвозмездное пользование квартирой предоставляется человеку, который не участвовал в приватизационном процессе, но был зарегистрирован на этой жилплощади. Граждане РФ имеют право на приватизацию жилья и получение в нем своей доли. Если человек не участвовал в процессе разгосударствления, он все равно имеет право пожизненного проживания в квартире.
Как можно снять обременение с недвижимости?
Процедура покупки квартиры с «багажом» отличается от стандартной. Обременения аннулируются:
- ипотека – при полном погашении долга либо переоформлении задолженности;
- судебное – после завершения разбирательства и признания подсудимого владельца невиновным;
- рентное – по истечению срока действия договора (чаще всего – после смерти рентополучателя). Теоретически можно попробовать перезаключить договор ренты, передать обязанности новому владельцу. Для этого понадобиться согласие рентополучателя, заверенное нотариусом. Иные действия будут признаны незаконными;
- в остальных случаях (доверительное управление, аренда и др.) – необходимо подтвердить документально окончание срока действия договора.
Где проверить ограничения?
При покупке жилья основную часть документов предоставляет продавец:
- правоустанавливающий документ;
- выписка из ЕГРН;
- техническое состояние квартиры;
- единый жилищный документ;
- квитанции об оплате коммунальных платежей;
- свидетельство о браке.
Весь пакет можно условно разделить на 2 части – основную и дополнительную. Первая потребуется для заключения ДКП, вторая – для снижения возможных рисков. Сведения об ограничениях присутствуют в п.4 Выписки из ЕГРН. Если обременения отсутствуют, в графе будет указано «не зарегистрировано». Не все виды наложенных ограничений отражены в ЕГРН, поэтому обязательно запрашивайте у продавца дополнительные документы. Нужно ли покупать жилплощадь с «приданным», решать только вам – оценив потенциальную выгоду и взвесив существующие риски.