Перепланировка жилья — популярный способ улучшения ее практических и эстетических характеристик. По закону, любые действия такого типа необходимо согласовывать с уполномоченными госорганизациями. Как конкретно это сделать, зависит от того, готова ли уже перепланировка, или ее только собираются проводить.
Согласование перепланировки
Для проведения полностью законной перепланировки помещения эту процедуру необходимо согласовать с государственными инстанциями. Сначала над планом работ трудится проектное бюро, далее его одобряют отдел архитектуры и специальная комиссия. Если все проходит гладко, БТИ обязано выдать новый паспорт. Последний этап — занесение изменений в Росреестр.
Главное, что должен знать каждый владелец помещения перед перепланировкой — это то, что данный тип работ полностью исключает изменения положения опорных конструкций, несущих стен. Кроме того, такие задачи, как смена положения или типа коммуникаций в жилище относятся уже к другой группе работ — переустройству. Их необходимо согласовывать отдельно.
Сама по себе услуга согласования перепланировки в госорганах не обойдется ее заказчику в какую-то сумму. Но ему придется заплатить инженерам, которые будут создавать для него проект работ.
Что допустимо, а что — нет
Задумывая перепланировку в квартире, ее владелец должен сразу знать, какие именно работы в этой сфере разрешены законом. Многие типы преобразований полностью запрещены или должны проводиться в строгом соответствии с правилами. Итак, что же сделать можно?
- объединять пространства кухонь с установленными электроплитами и гостиных с помощью дверных проемов. Когда между комнатами — перегородка, двери могут быть широкими или даже в форме арки. Если речь о несущей стене, то проем должен быть узким и обязательно усиленным. В любом случае, убирать всю стену не разрешено;
- создать более просторный санузел за счет площади коридора. При этом соблюсти важно всего одно требование — пол в санузле должен быть ниже пола обновленного коридора минимум на 3 см;
- сделать балкон больше, создав арку с шириной до метра;
- сделать новую систему труб, перенес при этом водный бак стояка. Важно, чтобы в новом оборудовании угол слива остался прежним.
Все эти манипуляции охотно одобряют в ведомствах при условии, что они не ухудшают состояние дома, не угрожают здоровью жильцов. Если работы предполагают затрагивание общедомовой территории, их обязаны одобрить все соседи.
Закон предполагает и ограничения, запреты, связанные с перепланировкой. Чего делать нельзя?
- полностью убирать несущие стены;
- объединять балконы с жилыми комнатами;
- создавать теплые полы с использованием воды из общей системы отопления;
- делать проемы между комнатами и кухнями с газовыми плитами;
- делать санузлы внутри жилых комнат;
- менять местоположение батарей, располагая их на балконах;
- переносить кухню в помещение без окна (это создает опасность скопления газа в комнате в случае утечки).
Если подобные преобразования имеют место, перепланировку однозначно не одобрят. В некоторых случаях особо изобретательным владельцам удается получить согласование таких работ, однако, позже на проверке их все равно отменяют. Даже если все изменения уже совершены, инстанция обяжет владельца вернуть все в прежнее состояние, а также — заплатить солидный штраф.
Владельцам квартир важно знать: задумывать перепланировку допустимо только в домах в хорошем состоянии, аварийные постройки ни в коем случае не подлежат таким кардинальным переменам.
Если перепланировка еще не сделана
Когда владелец квартиры еще только задумывается о перепланировке, можно оформить эту процедуру в госинстанциях с минимальными затратами сил и времени:
- необходимо создать проект работ. За ним обращатся в проектно-техническое бюро, обладающее допуском СРО, либо в БТИ. Специалистам предоставляют выписку из ЕГРН, техпаспорт и перечень собственных пожеланий. Домой к заказчику приедет инженер для замеров и обследования квартиры. Услуги ведомства в среднем обходятся в 9 — 20 тыс. руб. В некоторых ситуациях проекты положено согласовать с ТЖС;
- далее подают заявление на согласование перепланировки в МФЦ или администрацию района (везде по-своему). Вместе с заявлением предоставляют ведомству сам проект перепланировки, техпаспорт не старше 5 лет, документы собственности на жилье. Если собственник не один, то к бумагам прилагают еще и согласие всех совладельцев квартиры (даже несовершеннолетних), заверенное нотариусом. Решение об одобрении или отказе в перепланировке выдают в течение 45 дней, еще 3 дня дается да уведомление заказчика по телефону или по почте;
- получив одобрение, начинают сам ремонт. Важно выполнить его в установленный срок (чаще всего до 1 года);
- окончив работы, в учреждение подают пакет документов. В нем — заявление об оформлении акта, договор с проектным бюро, журнал проведенных работ;
- в течение 10 дней с подачи бумаг жилище посетит межведомственная комиссия. Она составит акт о завершенной перепланировке;
- получить новый техпаспорт можно в БТИ или МФЦ, порядок этой процедуры может быть разным в разных регионах. Придется оплатить небольшую пошлину.
Узаконивание уже проведенной перепланировки
Самовольно проведенная перепланировка также может быть узаконена, но на это уйдет как минимум полгода, и сделать это разрешается только через суд. Владельцу недвижимости стоит предпринять такие действия:
- вызвать к себе инженера из БТИ. Он обследует помещение, зафиксирует все перемены в нем, выдаст новый техпаспорт;
- документ от инженера вместе с заявлением на одобрение перепланировки подают в жилищную инспекцию. Она выносит отказ, который уже дает право на обращение в суд;
- в районный суд подают заявление в с просьбой узаконить перепланировку, а также все нужные бумаги. Это — отказ в одобрении, техпаспорты — старый и новый, планы квартир этажом выше и ниже той, что была преобразована, выписку из ЕГРН.
После заседания суда будет назначена строительно-техническая экспертиза. На объект явится комиссия, которая проверит соответствие перепланировки нормам. Если будут найдены нарушения, владелец жилья подает апелляцию и устраняет их. При этом нужно для выполнения исправлений нанять официально работающую профессиональную бригаду. Она имеет право выдать акт о проведенных скрытых работах.
Как только суд одобрит новую версию перепланировки (или сделает это с первого раза), владельцу квартиры останется только получить новый техпаспорт и позаботиться о внесении данных в ЕГРН.